Cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar

La rentabilidad de un piso mide qué retorno genera el dinero que has invertido en él. Dicho de forma sencilla: de cada 100 € que pones en la operación, ¿cuántos euros vuelven a tu bolsillo cada año?

El problema es que «la rentabilidad» no es una sola cifra. La rentabilidad bruta, la rentabilidad neta, el cash flow y el retorno sobre el dinero propio miden cosas distintas, y confundirlas lleva a decisiones equivocadas. Un piso puede tener una rentabilidad bruta atractiva y, sin embargo, dejarte cada mes menos dinero del que esperabas una vez pagados los gastos y la hipoteca. Por eso conviene entender cada métrica y utilizarlas juntas, no de forma aislada.

La rentabilidad bruta es el cálculo más rápido y el que casi todo el mundo hace mentalmente cuando ve un anuncio:

Un ejemplo sencillo:

• Precio del piso: 200.000 €
• Alquiler: 1.000 € al mes
• Ingresos anuales por alquiler: 12.000 €
• Rentabilidad bruta: 12.000 ÷ 200.000 × 100 = 6 %

Ese 6 % sirve como primer filtro para comparar zonas o inmuebles entre sí, pero por sí solo no permite saber la rentabilidad real de la inversión. No incluye ni los gastos de la compra, ni los gastos de mantener el piso, ni el efecto de la financiación. Dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden dar resultados muy diferentes cuando se mira el detalle.

La rentabilidad neta descuenta los gastos recurrentes que tiene cualquier vivienda alquilada. Entre los habituales están la comunidad de vecinos, el IBI, el seguro del hogar, el mantenimiento y las pequeñas reparaciones, los posibles periodos sin inquilino y, si la externalizas, la gestión del alquiler.

Fíjate en el denominador: lo razonable es dividir entre el coste total de la inversión (precio más impuestos, gastos de compra y reforma), no solo entre el precio del anuncio. Siguiendo con el ejemplo anterior, si el piso tiene unos gastos recurrentes de 2.400 € al año, el rendimiento neto del alquiler sería de 9.600 € anuales, claramente por debajo de los 12.000 € brutos.

Cada vivienda y cada propietario tienen gastos distintos, y el tratamiento fiscal de esos gastos depende de la normativa aplicable y de tu situación personal, por lo que conviene confirmarlo con un asesor fiscal antes de dar cifras por válidas.

Como referencia práctica, al preparar tu análisis conviene listar cada gasto por separado en lugar de estimar un porcentaje a ojo: cuota de comunidad, IBI, seguro, una pequeña provisión anual para reparaciones y, si quieres ser prudente, un mes de vacancia cada cierto tiempo. Sumar esos conceptos con números reales del inmueble concreto es lo que convierte una rentabilidad «de anuncio» en una rentabilidad neta creíble.

El precio que aparece en el portal inmobiliario nunca es el desembolso final. Al comprar un piso para alquilar, el coste real de adquisición suele incluir impuestos ligados a la transmisión (como el ITP en la vivienda usada o el IVA en obra nueva), los aranceles de notaría y registro, los gastos de gestoría y, en muchos casos, una reforma o puesta a punto antes de alquilar.

Estos costes no son universales: la fiscalidad de la compra depende de la comunidad autónoma, del tipo de inmueble y de las circunstancias concretas de la operación y del comprador. Por eso cualquier análisis serio debe calcularlos caso por caso en lugar de asumir un porcentaje genérico. Estamos preparando una guía dedicada en profundidad a los gastos de compra de una vivienda; mientras tanto, la calculadora de PisoScore aplica automáticamente el ITP general de cada comunidad autónoma y te permite ajustar notaría, registro y reforma a tu caso.

El cash flow inmobiliario es el dinero que te queda (o te falta) cada mes:

Es distinto de la rentabilidad. La rentabilidad es un porcentaje anual sobre el capital invertido; el cash flow es liquidez real mes a mes. Un piso puede tener una rentabilidad neta razonable y, a la vez, un cash flow negativo si la cuota de la hipoteca es alta, lo que te obligaría a poner dinero de tu bolsillo cada mes. Al revés, un cash flow positivo no garantiza por sí solo una buena rentabilidad si el dinero propio invertido fue muy grande. Son preguntas diferentes: «¿cuánto rinde mi capital?» frente a «¿cuánto dinero me queda cada mes?».

Un ejemplo rápido: con un alquiler de 1.000 €, unos gastos mensuales de 200 € y una cuota hipotecaria de 850 €, el cash flow sería de −50 € al mes. La operación podría seguir teniendo sentido a largo plazo por la amortización del préstamo o una posible revalorización, pero mes a mes te exigiría aportar dinero, y eso conviene saberlo antes de firmar, no después.

El ROI (retorno de la inversión) mide el beneficio obtenido en relación con lo invertido, y en inmuebles suele analizarse en un horizonte de varios años, incluyendo los flujos de alquiler y la posible revalorización.

El cash-on-cash: la métrica del dinero propio

Cuando compras con hipoteca, apenas pones una parte del precio. El cash-on-cash mide precisamente eso: qué retorno anual produce el dinero propio que has desembolsado (entrada, impuestos, gastos y reforma) después de pagar todos los gastos y la cuota.

La financiación puede amplificar el retorno sobre tu capital, pero también amplifica el riesgo: una cuota alta reduce el colchón ante imprevistos. Por eso ninguna métrica única es suficiente para decidir; la lectura correcta combina rentabilidad neta, cash flow y retorno sobre el dinero propio.

Veámoslo todo junto con un ejemplo ilustrativo. Las cantidades son hipotéticas y solo sirven para entender la mecánica del cálculo: no son una recomendación financiera ni representan costes universales.

Con estos números, el análisis quedaría así:

• Rentabilidad bruta sobre el coste total: 12.000 ÷ 230.000 = 5,2 %
• Rentabilidad neta: 9.600 ÷ 230.000 = 4,2 %
• Cash flow mensual: 1.000 − 200 − 696 = +104 €/mes
• Cash-on-cash: 1.248 ÷ 70.000 = 1,8 %

Observa cómo cada métrica cuenta una parte distinta de la historia: la rentabilidad neta describe el activo, mientras que el cash-on-cash describe lo que rinde tu dinero propio con esa financiación concreta. Cambiar el porcentaje de hipoteca o el plazo modificaría las dos últimas cifras sin tocar las dos primeras.

No existe una cifra mágica a partir de la cual cualquier piso sea automáticamente una buena inversión, y conviene desconfiar de quien la ofrece. La rentabilidad exigible depende, entre otros factores, del precio y la ubicación del inmueble, del riesgo que asumes (estado del edificio, demanda de alquiler de la zona, posible vacancia), de la financiación utilizada, de la liquidez que necesitas, de tus expectativas como inversor y de las alternativas disponibles para ese mismo dinero.

Un 4 % neto en una zona consolidada con alta demanda puede ser una decisión sensata para un perfil conservador, mientras que otro inversor podría exigir más retorno a cambio de reformas, más riesgo o menos liquidez. La pregunta correcta no es «¿supera el X %?», sino «¿me compensa este retorno frente al riesgo y frente a mis alternativas?».

También influye el contexto: el tipo de interés al que te financias, la estabilidad de tus ingresos y tu horizonte temporal cambian lo que es razonable exigir a cada operación. Por eso dos inversores pueden analizar el mismo piso y llegar a conclusiones opuestas sin que ninguno de los dos esté equivocado.

Estos son los fallos que más a menudo distorsionan el análisis de una inversión inmobiliaria:

• Usar únicamente la rentabilidad bruta para decidir, sin descontar ningún gasto.
• Olvidar los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y reforma forman parte del capital invertido.
• Ignorar los gastos recurrentes, como la comunidad, el IBI, el seguro o el mantenimiento.
• Asumir una ocupación del 100 %, como si el piso nunca fuera a quedarse sin inquilino ni un mes.
• Confundir un cash flow positivo con una alta rentabilidad sobre el dinero propio invertido.
• No analizar el efecto de la financiación: la cuota puede convertir una operación razonable en un desembolso mensual.

La mayoría de estos errores se evitan con un hábito sencillo: anotar todos los números de la operación antes de decidir, incluidos los que no aparecen en el anuncio. Si una cifra es una estimación, márcala como tal y comprueba cómo cambia el resultado cuando la mueves un poco arriba o abajo; si la operación solo funciona con el escenario más optimista, ya tienes una respuesta.